MANUAL DE CONVIVENCIA

CENTRO COMERCIAL SAN ANDRESITO DEL SUR P.H.


GENERALIDADES
CAPÍTULO I
OBJETO Y DEFINICIONES
Artículo 1. OBJETO.
El presente MANUAL DE CONVIVENCIA se establece para definir el buen manejo y uso de las áreas comunes, el ambiente general y en particular la sana y pacifica convivencia de todos los copropietarios del CENTRO COMERCIAL SAN ANDRESITO DEL SUR P.H. y de todos quienes sean parte o hagan uso del mismo, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacífica, en concordancia con lo establecido en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Artículo 2. PRINCIPIOS ORIENTADORES.
Son principios orientadores del presente MANUAL DE CONVIVENCIA:
1. La función social y ecológica de la propiedad.
2. Convivencia pacífica y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores.
3. Respeto de la dignidad humana.
4. Derecho al debido proceso.
Artículo 3. DEFINICIONES.
RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurídico que regula el sostenimiento de la propiedad horizontal de un edificio y al cual se encuentra sometido el CENTRO COMERCIAL SAN ANDRESITO DEL SUR P.H.
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Estatuto que regula los derechos y obligaciones especificas de los copropietarios de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
EDIFICIO: Construcción de más de dos pisos levantados sobre un lote o terreno cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometidos al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.
BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio sometido a régimen de propiedad horizontal.
BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido a régimen de propiedad horizontal perteneciente en común y proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia. estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso goce o explotación de bienes de dominio particular.
BIENES COMUNES ESENCIALES: bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación, seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás
tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se regulan bienes comunes esenciales el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicio publico básicos, los cimientos, la estructura las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel
EXPENSAS COMUNES NECESARIAS: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
Las expensas comunes diferentes de las necesidades tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida de conformidad con el Reglamento de Propiedad Horizontal.


COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal define además su participación en la Asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio.
ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado excluyendo los bienes comunes localizados dentro los linderos, de conformidad con las normas legales.
ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.
VISITANTES Y CONSUMIDORES: Para los efectos del presente manual, se considera visitante y consumidor, toda aquella persona que no es copropietario, tenedor o colaborador, independiente del grado de parentesco o amistad que tenga con cualquiera de los copropietarios, tenedores o colaboradores y a quienes al ingresar al CENTRO COMERCIAL SAN ANDRESITO DEL SUR P.H. se someten a la disposiciones aquí contenidas.
CAPÍTULO II
CONSTITUCIÓN DEL MANUAL DE CONVIVENCIA
Artículo 4. GENERALIDADES:
El presente Manual de Convivencia se establece por mandato de la Asamblea General de Propietarios realizada el día 27 de marzo de 2.019 y tiene su vigencia a partir de la fecha de la Asamblea que lo apruebe.
TÍTULO II
SOLUCIÓN DE CONFLICTOS, DERECHOS Y DEBERES, PROCEDIMIENTO PARA SANCIONES, RECURSOS Y SANCIONES
CAPÍTULO I
SOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Artículo 5. SOLUCIÓN DE CONFLICTOS:
Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios y/o
tenedores a cualquier titulo, o entre ellos y los colaboradores, contratistas, visitantes y/o consumidores el Administrador, el Consejo de Administración, el Comité de Convivencia o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, en razón de la aplicación del presente MANUAL DE CONVIVENCIA, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a:
1. COMITÉ DE CONVIVENCIA. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de las actividades desarrolladas en el CENTRO COMERCIAL SAN ANDRESITO DEL SUR P.H. o con ocasión de estas, su solución se podrá intentar mediante la intervención del COMITÉ DE CONVIVENCIA, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones entre las partes. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem. El acta y compromisos adquiridos será de obligatorio cumplimiento.
2. Llamado de atención en forma verbal al infractor, para que en lo sucesivo no lo vuelva a hacer y si cometió un daño, proceder a su reparación dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes, advirtiéndole que de reincidir, su caso pasará a la Administración y al Consejo de Administración. Si de acuerdo con lo señalado en el presente manual o en el Reglamento de Propiedad Horizontal, la falta se considera grave, se deberá trasladar la queja inmediatamente al Comité de Convivencia, órgano que decidirá si la conducta debe ser revisada por la Administración y el Consejo de Administración, y de ser el caso lo remitirá para lo de su competencia.
3. Si el llamado inicial no es atendido y si reincide en la falla, se le notificará mediante comunicación escrita para que proceda dentro de los cinco (5) días siguientes, contados desde el día siguiente de recibida la notificación, a sus descargos respectivos y se le impondrá, si resultare probada la falta, la multa o sanción establecida en el Parágrafo 1º del Artículo 11 del presente manual.
4. MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia, tales como: CENTROS DE CONCILIACIÓN EN EQUIDAD o EN DERECHO, INSPECCIONES DE POLICIA, o ante la AUTORIDAD JURISDICCIONAL, caso en el cual, se dará el trámite previsto en el Código General del Proceso y el Código Nacional de Policía y Convivencia, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen.
PARÁGRAFO 1. El Comité de Convivencia elegido por la Asamblea General de Propietarios y consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones.
CAPÍTULO II
DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS
Artículo 6. DERECHOS:
Son derechos de los propietarios:
1. Poseer, usar y disfrutar con plena autonomía su unidad privada de acuerdo con la ley, el Reglamento de Propiedad Horizontal vigente y el presente manual de convivencia, dentro de las limitaciones aquí mismas expresadas.
2. Enajenar, gravar, dar en anticresis o arrendamiento su unidad privada, sin
necesidad del consentimiento de la Administración cuando así se requiera y los demás propietarios cuando sea necesario por razones de afectación del comercio, respetando las disposiciones del presente manual y el Reglamento de Propiedad Horizontal.
3. Intervenir en las deliberaciones de la Asamblea de Propietarios con derecho a voz y voto.
Artículo 7. DEBERES:
Son deberes de los propietarios y/o tenedores:
1. No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para usos y fines distintos a los que autoriza el Reglamento de Propiedad Horizontal.
En caso de venta o de transferencia de dominio, deberá comunicarlo a la Administración y el nuevo propietario deberá acreditar tal calidad ante la Administración con el respectivo Certificado de Tradición y Libertad del bien inmueble para el registro respectivo con la información correspondiente para notificaciones.
2. Cada propietario de su unidad privada, será solidariamente responsable con las personas a quienes cede el uso de dicha unidad a cualquier titulo con sus actos u omisiones, en especial, por las multas que se impongan al tenedor o usuario por violación de este manual o el Reglamento de Propiedad Horizontal, ya que sus normas obligan no solamente al propietario sino a sus colaboradores, dependientes, trabajadores, entre otros y los que a su nombre ocupen la respectiva propiedad.
Las personas distintas al propietario que ocupen los locales comerciales, bodegas o inmuebles en general a cualquier titulo, se obligan a conocer y respetar el presente manual y el Reglamento de Propiedad Horizontal, siendo solidariamente responsable el propietario por las posibles infracciones por ellos cometidas.
3. El ingreso de un nuevo propietario o tenedor a la Copropiedad, obliga a la entrega inmediata del presente Manual de Convivencia que debe ser entregado por el propietario. El costo lo definirá el Consejo de Administración.
4. Mantener al día las contribuciones y expensas que corresponden para la reparación administración de los bienes comunes, seguros y mejoras voluntarias aprobadas por la Asamblea de Propietarios. La mora en el pago de más de tres cuotas de administración obliga al Administradora iniciar las acciones jurídicas pertinentes tendientes a la recuperación de dicha cartera. A su vez, respecto del servicio de energía eléctrica que se pague conjuntamente con la cuota mensual de administración en la Etapa I del Centro Comercial, la mora en el pago de dicha cuota ocasionará que se genere el corte del servicio de energía eléctrica, transcurridos diez (10) días de mora.
5. Todo contratista a cargo del propietario o tenedor a cualquier título de una unidad privada, debe registrarse con la empresa de vigilancia y presentar sus acreditaciones a la seguridad social, EPS, ARL y Pensión, si no los presenta no puede ingresar a realizar trabajos que de alguna manera tengan que ver con las zonas privadas. Respecto a las zonas comunes, se deberá contar con permiso previo de la Administración. A su vez, todo trabajador y/o empleado contratado por el propietario o por el tenedor a cualquier título de una unidad privada, debe estar afiliado a EPS, ARL, Pensión y Caja de Compensación, por
cuenta y riesgo del empleador.
6. Asistir e Intervenir activamente, personal o mediante apoderado en las deliberaciones de la Asamblea de Propietarias y cooperar en ellas con sus conocimientos. Toda decisión de la asamblea es de carácter obligatorio para lodos los propietarios y tenedores a cualquier título incluso para los ausentes y disidentes.
7. Acatar las observaciones y/o recomendaciones, que en relación a prevención de riesgos y/o cumplimiento a lo observado en el presente manual, realicen en forma escrita o verbal, la empresa de seguridad privada o sus representantes, siempre y cuando estas estén fundadas en la ley y en la preservación, tanto de la integridad de las personas, como de bienes, instalaciones y sana convivencia.
8. No se permiten actividades que deterioren la estética o pongan en peligro la seguridad de las instalaciones o de sus propietarios y tenedores a cualquier título. Dichas actividades se detallan así:
A) EN RELACIÓN CON LAS UNIDADES DE DOMINIO PRIVADO, están prohibidos los siguientes actos:
1. Enajenar, utilizar o conceder el uso de su unidad privada para usos distintos a los autorizados por este manual o a los expresamente pactados en las regulaciones especiales contenidas en este manual y el Reglamento de Propiedad Horizontal y de las modificaciones que se llegaren a autorizar el Consejo de Administración, o celebrar los mismos contratos con personas de notoria mala conducta o similar. Cualquier modificación en el uso o destino de la unidad privada y las consecuencias generadas por dichos cambios, serán exclusivamente responsabilidad del propietario de la unidad privada, y en ningún caso, del Centro Comercial.
2. Destinar las unidades privadas para fines contrarios a la moral y a las buenas costumbres o prohibidos por las leyes o las autoridades, en particular se prohíbe en las unidades privadas y zonas comunes actividades relacionadas con venta o consumo de bebidas alcohólicas, cigarrillos, tabaco, vapeo o similares, salones de billar, estancos o afines salvo los autorizados por el Consejo de Administración. El Consejo de Administración tendrá, en principio, la facultad de catalogar actividades como las descritas en los ordinales anteriores, y de imponer las sanciones legales por incumplimiento de este manual y el Reglamento de Propiedad Horizontal.
3. Establecer dentro de los locales dos o más establecimientos de comercio autónomos sin la autorización expresa del Consejo de Administración.
4. Colocar avisos, letreros o mercancías que no se ajusten a las características y lugares señalados en este manual, reglamento y/o en el Manual de Vitrinismo y que obliga a todos los propietarios de unidades privadas, o en contravención a lo que sobre el particular disponga el Consejo de Administración. Todos los copropietarios deberán cumplirlas, con el fin de conservar el orden y estética del Centro Comercial. No se podrá obstruir la fachada, reja o similar y los letreros de cada unidad privada con mercancía, pendones u objetos similares que obstaculicen la estética o visualización de los locales comerciales y las zonas comunes del Centro Comercial.
5. Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de las actividades personales del propietario y/o ocupantes, sustancias húmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas y demás que representen peligro para la integridad o salud de los habitantes del Centro Comercial. De acuerdo con esta disposición queda terminantemente prohibido el uso de las estufas de petróleo, gasolina, tanquetas o pipetas de gas o sustancias similares.
6. Ejecutar actos que directamente perturben la tranquilidad de los demás propietarios y ocupantes; y en consecuencia, no podrán destinar las unidades privadas a los usos fabriles o industriales, o instalar en ellos cualquier tipo de maquinaria o equipo susceptible de causar daños a las instalaciones generales o de mortificar a los vecinos, o que perturben el funcionamiento de radios o aparatos de televisión.
7. Perturbar la tranquilidad de los ocupantes del Centro Comercial, con bullicios, música, videos, conectar a alto volumen aparatos de sonido, radio o televisión. Los locales donde se utilice música, video, o cualquier forma de expresión sonora, deberán hacerlo en armonía y sin perturbar a sus vecinos colindantes o del sector, en especial en las plazas internas o pasillos, siendo que debe permitirse la normal funcionalidad entre ellos. No se permite generar bullicio, o ruidos contaminantes excesivos en la funcionalidad y publicitación de los negocios. No se permite el voceo o manifestación sonora individual de cada local, ya sea por medios técnicos o humanos directos, como tal esto sólo se manejará por la administración en niveles generales de información o por campañas especiales autorizadas por la administración del Centro Comercial. Las señales visuales, de ruido, olor, partículas y cualquier otro elemento generados en las unidades privadas que trasciendan al exterior, no pueden superar los niveles tolerables para la convivencia y funcionalidad requerida por las unidades privadas. Tales niveles son los determinados por las autoridades correspondientes, sin perjuicio de lo cual ningún almacén podrá tener volúmenes superiores a 60 decibeles durante el día y de 50 decibeles en la noche.
8. Ejecutar cualquier acto u obra que altere o desfigure la fisonomía arquitectónica del Centro Comercial. Igualmente, está prohibido dejar elementos de aseo, sillas, mercancía, vitrinas y demás en las zonas comunes del Centro Comercial.
9. Instalar rejas de seguridad en las ventanas diferentes al diseño uniforme que fuere aprobado por el Consejo de Administración.
10. Decorar la fachada de su local sin la aprobación del Consejo de Administración o acometer obras que impliquen modificaciones internas, sin el lleno de los requisitos establecidos en este manual y el Reglamento de Propiedad Horizontal, o que comprometan la seguridad, solidez o salubridad de la edificación o disminuyan el aire o la luz de los demás bienes particulares.
11. Construir o sostener en las estructuras, muros divisorios y techos, cargas o pesos mayores a los previstos en los diseños estructurales, construir muros o recargar, rellenar, recubrir o remover con ningún tipo de acabado las juntas de construcción o su platina móvil de cerramiento, que el diseño constructivo del edificio ha demandado, y en general ejecutar cualquier obra que atente contra la solidez de la edificación o contra el derecho de los demás. Las Juntas de Construcción y su platina móvil de
cerramiento deben ser siempre respetadas, bajo ninguna circunstancia se podrán recargar, rellenar, recubrir o remover con ningún tipo de acabado, ni construir sobre ellas.
12. Salvo las autorizaciones expresas contenidas en este manual y el Reglamento de Propiedad Horizontal, ningún propietario podrá elevar nuevos pisos, ni recargar la estructura de la edificación con nuevas cons-trucciones.
13. Introducir materiales de construcción al Centro Comercial o a las unidades privadas, o sacarlos, para o en la realización de obras al interior de los mismos, sin previa autorización del Administrador.
14. Destapar las cañerías con productos químicos que las inutilicen o dañen en cualquier forma, o arrojar por cualquier desagüe telas, materiales duros o insolubles, arena, tierra, disolventes de plásticos o pinturas, agua caliente y en general todo elemento que pueda obstruir cañerías de lavamanos, lavaplatos y tazas de sanitarios. En el evento de que se ocasione algún daño por infracción de esta norma, el infractor responderá por todo perjuicio y correrán por su cuenta los gastos que demanden las reparaciones.
15. Acumular basuras dentro de su unidad privada, las basuras deben ser eliminadas en la forma y oportunidad que determine el Administrador, conforme a los reglamentos de las autoridades competentes y la entrega de los lodos, desechos y aceites de las trampas de grasas en los horarios establecidos.
16. Ocupar o invadir las áreas comunes para adelantar encuestas o desarrollar actividades proselitistas o repartir volantes, así como instalación de más burbujas, muebles, vitrinas o stands provisionales o definitivos, o cualquier objeto o situación que afecte el espacio de las zonas comunes.
B) EN RELACIÓN CON LOS BIENES COMUNES Y LA VIDA EN COMUNIDAD, quedan prohibidos los siguientes actos:
1. Introducir o mantener, aunque sea bajo pretexto de formar parte de las actividades personales del copropietario, sustancias húmedas, corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas y demás que representen peligro para la integridad de los bienes de dominio o servicio comunal o para la salud o seguridad de sus usuarios. De acuerdo con esta disposición queda terminantemente prohibido el uso de estufas o cilindros de petróleo o sustancias similares. Lo anterior sin perjuicio de las instalaciones y uso de gas previsto para los locales comerciales de la plazoleta de comidas y para los restaurantes.
2. Perturbar la tranquilidad de los usuarios u ocupantes de los bienes de dominio o servicio comunal con ruidos o bullicios, utilizar a alto volumen aparatos de sonido, radio, T.V., entre otros.
3. Acometer obras que impliquen modificaciones en los bienes de dominio o servicio comunal sin el lleno de los requisitos establecidos en éste manual o el Reglamento de Propiedad Horizontal, o que comprometan su seguridad, solidez o salubridad.
4. Instalar maquinarias o equipos susceptibles de causar daños en las
instalaciones generales o de molestar a los usuarios o vecinos o que perjudiquen el funcionamiento de radios y televisión.
5. Obstaculizar o estorbar el acceso a las entradas de las edificaciones o del Centro Comercial, escaleras, rampas, halles, zonas verdes y demás áreas de circulación, de manera que se dificulte el cómodo paso o acceso de los demás, especialmente queda prohibido dejar en estas áreas, motos, bicicletas, triciclos o cualquier objeto similar.
6. Usar los mismos bienes como lugares de reunión o destinarlos a cualquier otro objeto que genere incomodidad o bullicio.
7. Impedir o dificultar la conservación y reparación de los bienes comunes.
8. Arrojar basuras u otros elementos en los bienes de propiedad o servicio común, o a las vías de acceso o internas, o acumular basuras fuera de su unidad privada en lugares distintos a los diseñados para ello; las basuras deben ser eliminadas en la forma y oportunidad que determine el Administrador, conforme a los reglamentos de las autoridades competentes.
9. Instalar cualquier tipo de antenas de radio, radio / aficionado o radar, televisión, o cables aéreos de conducción eléctrica o telefónica o similares, sin la autorización previa y escrita del Administrador o que interfieran las comunicaciones de las Unidades Privadas o del Centro Comercial.
10. Usar los bienes comunes para instalar en ellos vidrios o ventanas en reemplazo de las rejas sin conservar la línea de paramento original o lugares de almacenamiento de cosas.
11. Encender hogueras o fogatas, lanzar globos, cohetes, pólvora, veladoras desde o hacia el Centro Comercial.
12. La instalación de cualquier tipo de escultura, banderas, estandartes o insignias que no hayan tenido aprobación expresa del Consejo de Administración.
13. Realizar cualquier tipo de obra que afecte, altere, modifique, obstruya, encierre las zonas, áreas, instalaciones o servicios comunes.
14. Transitar o permanecer en áreas o bienes privados o comunes en estado a alicoramiento que genere alteración del orden normal de convivencia y tranquilidad, o bajo el efecto de sustancias o drogas alucinógenas o psicotrópicas de conformidad con la normatividad vigente; o conducir cualquier vehículo dentro del Centro Comercial en cualquiera de tales estados, con la facultad para el Administrador de impedir el movimiento de todo vehículo cuyo conductor se encuentre en cualquiera de estos estados.
PARÁGRAFO: También estarán sometidos los propietarios, poseedores, tenedores a cualquier título o usuarios, a las demás prohibiciones de que trata este manual y el Reglamento de Propiedad Horizontal, o las que con posterioridad ordene la Asamblea de Copropietarios o el Consejo de Administración, conforme sus funciones.
C) EN RELACIÓN CON EL PARQUEADERO INTERNO: Para su orden y el
uso racional de los parqueaderos ubicados en el Edificio y perimetrales externo o interno, se establecen las siguientes normas:
1. Se prohíbe el aparcamiento de vehículos pesados como buses, busetas, camiones, tracto mulas y microbuses, permitiéndose únicamente el estacionamiento de vehículos livianos como automóviles, camionetas, camperos, jeep y motocicletas.
2. Los vehicules deberán quedar correctamente estacionados, debidamente cerradas y aseguradas todas sus puertas y ventanas, y no dejar al interior del mismo objetos de valor incluidas las pantallas de sus equipos de sonido, video, entre otros.
3. Se prohíbe la reparación y lavado de vehículos de motor en las zonas comunes e instalación de equipos, polarizados, entre otros.
4. Los automóviles, motocicletas y/o bicicletas no estacionarán en lugar distinto a los delimitados y asignados por la Administración. Se prohíbe terminantemente el ingreso de motocicletas y/o bicicletas al interior de los locales comerciales o unidades privadas.
5. La Administración no se hace responsable por daños o pérdidas en vehículos o de vehículos. En caso de presentarse algún daño, la Administración se ocupará de agotar esfuerzos para establecer e! responsable en caso de que este no se reporte, sin garantizar resultado favorable.
6. En el caso de no conciliación entre propietarios de vehículos que colisionen dentro del parqueadero interno se podrá, a petición de ellos acudir al transito municipal o las autoridades competentes si es necesario y por intermedio del Administrador. A falta del administrador, la empresa de vigilancia hará el llamado.
7. Todo propietario, tenedor a cualquier título y/o visitante que haga uso del parqueadero deberá mantenerlo libre de líquidos u objetos sólidos como llantas, repuestos, muebles, electrodomésticos, chatarra, basuras o elementos que afecten la estética del Centro Comercial.
8. Las bicicletas que dejen en los parqueaderos serán responsabilidad exclusiva de la persona que así lo haga, sugiriendo dejarlas aseguradas con cadena y candado, a fin de evitar hurtos. Ni la Administración ni la copropiedad se hacen responsables por perdida parcial o total de bicicletas en los parqueaderos.
9. La velocidad permitida para entrar, salir y conservar la distancia en el interior del Centro Comercial es de máximo 10 km/h.
10. Los vehículos de cualquier tipo que permanezcan en los parqueaderos del Centro Comercial por fueras de las horas de apertura y cierre, deberán pagar una multa por noche de estacionamiento.
D) DE LOS TRASTEOS: Para realizar cualquier trasteo o mudanza se deberá obtener autorización escrita del Administrador, en el cual se exprese la hora y fecha, detalle del trasteo, y se presente el paz y salvo por todo concepto de las expensas ordinarias y extraordinarias. Además deben cumplir las siguientes normas:
1. La administración otorgará permisos para realizar trasteos solamente en el siguiente horario: de 7:00 a.m. a 10:00 a.m. de lunes a viernes, excepto festivos, siempre y cuando presente PAZ Y SALVO de la Administración y del propietario, el cual debe ser solicitado con antelación en días hábiles y en horarios de oficina, en las instalaciones de la Administración.
2. El propietario, tenedor a cualquier título o arrendatario que efectúe el trasteo es responsable de los daños que se pudiera causar en las paredes del edificio, los pasamanos, puertas, ventanas, vidrios, lámparas, rejas, zonas comunes, equipos y unidades privadas, al realizar esta actividad. En caso de daño a la copropiedad con ocasión del trasteo, deberá informar a la portería para la coordinación de esos arreglos los cuales no pueden tardar más de ocho (8) días en su reparación.
3. Toda persona diferente al propietario, tenedor a cualquier título o arrendatario, deberá tener una autorización escrita del propietario, para retirar del Centro Comercial bienes y demás elementos que componen el trasteo.
E) GENERALIDADES:
1. Los locatarios y usuarios que ingresen mascotas al Centro Comercial, cumplir con lo establecido en el Código Nacional de Policía y Convivencia (Ley 1801 de 2016) o las disposiciones que lo modifiquen, complementen o deroguen. Las mascotas deben estar vacunadas, por lo que la Administración podrá solicitar copia del carné de vacunas y sus respectivas actualizaciones, no obstante cualquier irregularidad podrá ser denunciada por la Administración ante las autoridades de policía y de salud.
2. Los locatarios y usuarios tenedores de mascotas deben cumplir con normas de higiene y recoger en una bolsa plástica y depositar en recipientes de basura los excrementos que se produzcan dentro y fuera del Centro Comercial. tampoco se podrá utilizar las zonas comunes para que las mascotas hagan sus necesidades fisiológicas. En caso de registrarse algún incidente de esta clase, el locatario o usuario tenedor se hace responsable y deberá limpiar y lavar la zona afectada, inclusive si es orina.
3. Las mascotas siempre deberán ser conducidas por un adulto con su correspondiente correa y bozal (dependiendo de la raza), en consecuencia, no podrán dejarse sueltas en zonas comunes o privadas bajo ninguna circunstancia, debiendo los locatarios y usuarios cumplir con las normas de seguridad, no pudiendo ingresar a zonas prohibidas.
4. Se prohíbe la tenencia de mascotas que no sean comúnmente consideradas como animales domésticos o de aquellos que en alguna medida puedan colocar en peligro la integridad de los usuarios y locatarios del Centro Comercial.
5. El Centro Comercial se reserva negar la autorización de ingreso de razas peligrosas, si el locatario o usuario tenedor es menor de edad o no portan la correa y bozal, o por situaciones que afecten la tranquilidad, seguridad e higiene del Centro Comercial.
6. El uso del ascensor estará autorizado para las mascotas y se podrá utilizar sí y solo sí está desocupado o no incomoda a los demás usuarios y locatarios que estén haciendo uso del mismo.
7. Toda mascota que se encuentre sola por áreas comunes o privadas, será decomisada y puesto a órdenes de las autoridades sanitarias correspondientes.
8. En caso de cualquier agresión física por parte de alguna mascota, el usuario o locatario tenedor o propietario mantendrá indemne al Centro Comercial, deberá cubrir todos los gastos médicos, perjuicios a que haya lugar y será sancionado por el Centro Comercial sin perjuicio de que la Administración y/o el afectado inicien las acciones de ley a que haya lugar.
F) GENERALIDADES:
1. El ingreso a los techos o cubierta del edificio solo es para el personal autorizado por la Administración.
2. Cualquier persona que ingrese al edificio y por su propio descuido o limitación física sufra daño a su integridad física o a su vida, la Administración y Copropiedad no se hacen responsables, toda vez que si se trata de menores de edad, interdictos o discapacitados deben ser acompañados por personal adulto responsable.
3. Toda persona que ingrese a las zonas comunes a realizar cualquier tipo de trabajo, por cuenta de la Administración o autorización a través de un propietario o tenedor a cualquier título, debe registrarse con la empresa de vigilancia y presentar sus acreditaciones a la seguridad social, EPS, ARL y Pensión, si no los presenta no puede ingresar a realizar trabajos que de alguna manera tengan que ver con las zonas comunes.
4. Se debe permitir la entrada al Administrador del edificio a las unidades privadas, cuando las circunstancias lo exijan, para el cumplimiento de este manual y el Reglamento de Propiedad Horizontal, en presencia del propietario y/o tenedor a cualquier título.
5. La Administración dispondrá de un registro de propietarios y tenedores a cualquier título, el cual, contendrá la información concerniente a los propietarios de zonas privadas y de manera muy particular la dirección donde se notificará la convocatoria Asambleas Generales Ordinarias o Extraordinarias, como un teléfono donde se le ubicara para asuntos pertinentes a su propiedad o el Centro Comercial. Todo propietario o inquilino esta obligado a dicho registro.
6. Las personas (propietarios, tenedores a cualquier título, entre otros) que reiteradamente den mal ejemplo (consumo a vista de narcóticos o drogas enervantes, escándalos, porte ilegal, exhibición o uso de armas, consumo de cigarrillos incluidos electrónicos, etc.), deberá el Administrador reportarlo a la autoridad competente, y si se trata de tenedor, solicitar al propietario la terminación del contrato de arrendamiento o similar, por las razones ya mencionadas.
7. En cumplimiento al Reglamento de Propiedad Horizontal, conforme a la las leyes existentes, los propietarios y tenedores a cualquier título deberán abstenerse de ingresar o tener animales al interior del Centro
Comercial y/o unidades privadas, los cuales pueden molestar y/o atentar contra le salud y buen vivir de los demás copropietarios. Cualquier inobservancia será responsabilidad del propietario o tenedor incumplido. No se permitirá la entrada de visitantes con animales.
8. Los propietarios y/o tenedores estén obligados a depositar las basuras en bolsas plásticas cerradas única y exclusivamente en los sitios destinados para tal fin. Queda terminantemente prohibido dejar bolsas de basura en sitios diferentes al indicado, aunque sea por corto tiempo, dejar reguero de basuras o de líquidos productos de esas basuras en los corredores comunes, gradas o parqueaderos. Se recomienda reciclar las basuras dentro de las unidades privadas, utilizando bolsas separadas, una para desechos orgánicos y perecederos y otra para papel, plástico y vidrio con el objeto de darle un manejo higiénico a las basuras y facilitar cualquier programa de reciclaje que se lleve a cabo en la copropiedad. A su vez, los propietarios y/o tenedores que hagan uso de elementos biosanitarios o que comprometan la salud de los demás copropietarios, deberán contar con el respectivo contrato con una empresa externa que se encargue de la recolección de residuos peligrosos.
9. Los propietarios y/o tenedores a cualquier título siempre deben observar buena conducta y presentación personal mientras se encuentren dentro del Centro Comercial, así mismo, respecto al uso de cada unidad inmobiliaria, los propietarios y/o tenedores se obligan a cumplir con la normatividad respecto de la actividad desarrollada en cada local comercial.
10. Por seguridad de los propietarios, tenedores a cualquier título y usuarios, aquellos no podrán hacer oposición a las requisas que el personal de seguridad del edificio les haga al entrar o salir del Centro Comercial.
11. Los propietarios y tenedores a cualquier título deben comunicar por escrito y con anticipado a la Administración, sobre el despido o retiro voluntario de alguno de sus trabajadores, al igual que sobre su vinculación, indicando que se cumple con todas las afiliaciones que legalmente correspondan.
12. Los propietarios, usuarios tenedores a cualquier título deberán mantener la higiene, salubridad y buena imagen del Centro Comercial, lo cual implica abstenerse de efectuar actos al interior como manicure, pedicure, corte de cabello, vestir en forma no adecuada, entre otros. A su vez, deberán comunicar al Administrador todo caso de enfermedades infectocontagiosa o peligrosa y desinfectar su unidad privada conforme a las exigencias de las autoridades de higiene.
13. Conforme a las normas establecidas por la empresa prestadora de servicios públicos domiciliarios y de acuerdo con la capacidad de suministro de energía de esta entidad, las unidades privadas del Centro Comercial tienen previsto la instalación de artefactos o implementos eléctricos, que no causen graves daños al servicio eléctrico en el edificio y que no perjudiquen la prestación del mismo. En consecuencia quienes infrinjan lo expuesto serán responsables por los daños o perjuicios que ellos ocasionen y se harán acreedores a las sanciones pertinentes de la empresa prestadora del servicio, de la Administración del Centro Comercial y/o las autoridades competentes.
14. Cualquier hecho o persona sospechosa debe ser reportado
inmediatamente a la empresa de vigilancia. Se prohíbe él ingreso de taxis en servicio al parqueadero del edificio, salvo que se requiera descargar objetos que no pueden ser portados manualmente, mercados, enfermos y/o inválidos. Los taxis deberán ser revisados a la salida por el vigilante de turno.
15. Los residentes no podrán autorizar la entrada de técnicos que vayan a realizar trabajos en las redes comunales (agua, electricidad, teléfonos, gas, parabólica, etc.) ni en las áreas comunes todas vez que es de competencia de la Administración.
16. La administración no se hará responsable por dinero, pertenencias, documentos u otros objetos dejados al interior de las unidades privadas.
17. Ni en el interior y exterior del edificio están permitidas las ventas o compras de alimentos no autorizados por la Administración, así como tampoco se permite la participación, fomento o cualquier actividad relacionada con juegos de azar o similares. Cuando se trate de promocionar venta de servicios o implementar la publicidad del Centro Comercial y se requiere temporalmente un sitio para su exposición comercial, corresponderá al Consejo de Administración expedir el correspondiente permiso, sin que cierto permiso supere los dos días calendario.
18. Abstenerse de dejar en funcionamiento artefactos que puedan ser generadores de incendio así como equipos eléctricos en tomas con sobrecarga.
19. Está prohibido en zonas comunes o privadas, el consumo de bebidas embriagantes, alucinógenos, tabaco, cigarrillo, vapeo o similares.
20. Mantener un comportamiento ejemplar y adecuado tanto al interior como exterior del Centro Comercial, evitando el fomento o participación en riñas, altercados, agresiones físicas, verbales y manifestaciones sexuales o eróticas que atenten contra la sana convivencia.
21. Se autoriza a la empresa de vigilancia, expedir comparendos internos por el incumplimiento de las normas establecidas en el presente Manual de Convivencia, Manual de Vitrinismo y en el Reglamento de Propiedad Horizontal.
Las irregularidades que se presenten con el personal de seguridad y mantenimiento serán de conocimiento del Comité de Convivencia, el cual podrá compulsar informe al Administrador para que corra traslado de la queja a la empresa de seguridad.
Artículo 8. RECLAMACIONES:
Toda reclamación deberá hacerse por escrito a la Administración lo mismo que para las observaciones sobre infracciones al presente manual y al Reglamento de Propiedad Horizontal. La Administración dispondrá en el piso quinto del Centro Comercial, un buzón de sugerencias para que todos los propietarios, locatarios, visitantes, o cualquier miembro de la copropiedad consigne lo que considere debe ser de conocimiento de la Administración para su solución o traslado al Consejo de Administración.
CAPÍTULO III
SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS Y PROCEDIMIENTOS
Artículo 9. RECURSOS Y DEBIDO PROCESO:
En el procedimiento a seguir respecto al cumplimiento del presente Manual de Convivencia se deberá dar aplicación y respecto al debido proceso. Presentada la infracción, y sin perjuicio de las facultades del Administrador para que se apliquen los correctivos correspondientes, deberá este efectuar el envío de un requerimiento escrito al presunto infractor en el que señale el plazo no superior a cinco (5) días hábiles, para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal. El Consejo de Administración, a solicitud de cualquier persona o de oficio, abocará el conocimiento del hecho para la aplicación de la sanción correspondiente, mediante comunicación que se remitirá al presunto infractor, en la que se expresará la conducta de la que se le acusa y la violación a la ley, manual o al reglamento en que ha incurrido, señalando un plazo para contestar y presentar pruebas, escrito y pruebas que se pondrán en conocimiento del Administrador y de los afectados si los hubiere, quienes podrán expresarse por escrito sustentado. El Consejo de Administración procederá a imponer la sanción si encuentra que hay lugar a ella. La decisión será comunicada al presunto infractor, quien en el acto de notificación o dentro de los tres (3) días siguientes podrá presentar recurso de reposición por escrito y debidamente fundamentado con las razones y hechos que pretenda hacer valer. Dicho recurso será resuelto por el Consejo de Administración, y la decisión que adopte quedará en firme. En el evento de que el infractor se niegue a notificarse o negarse a recibir la citación, comparendo o decisión, la comunicación será suscrita por dos (2) testigos y tendrá pleno valor jurídico como si aquel la hubiera recibido en debida forma, determinación que es aceptada por los copropietarios y locatarios.
Artículo 10. OBJETO:
El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley, en el presente manual o en el Reglamento de Propiedad Horizontal por parte de propietarios, tenedores o terceros que estos deban responder en los términos de la ley dará, lugar a sanciones, previo requerimiento escrito de parte del Administrador citando los hechos objeto de reproche e indicándole el plazo para que se ajuste a las normas vigentes.
Artículo 11. SANCIONES:
A) SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias, deberes o prohibiciones que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de propiedad horizontal, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que éstos deban responder en los términos de la ley, de este manual y/o del Reglamento de Propiedad Horizontal, dará lugar, previo requerimiento escrito, con indicación del plazo, para que se ajuste a las normas que rigen la propiedad horizontal, si a ello hubiere lugar, a la imposición de las siguientes sanciones, sin perjuicio de las establecidas por la Asamblea General de Propietarios:
1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación del infractor o infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción.
2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas
necesarias mensuales a cargo del infractor, salvo que se haya decidido otro tipo o valor de sanción por parte del órgano competente.
3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales.
Las sanciones así previstas serán impuestas por el Consejo de Administración. Para su imposición se respetarán los procedimientos contemplados en el presente manual, el Reglamento de Propiedad Horizontal, observando el debido proceso, el derecho de defensa, contradicción e impugnación. Igualmente, deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad, uniformidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. Deberá tenerse en cuenta que la imposición de sanciones debe ser una facultad que se ejerce excepcionalmente con el propósito de corregir conductas que puedan afectar gravemente a la comunidad o cuya reiteración hagan necesaria su imposición.
Las conductas objeto de la aplicación de sanciones son las que impliquen violación a las obligaciones y prohibiciones contempladas en el presente manual. Para todas las infracciones se podrán aplicar las sanciones establecidas de publicación y de multas, mientras que la restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales se aplicará respecto de conductas relacionadas con el uso o goce de los bienes comunes aunque no estén relacionados directamente con ellos.
La duración de la sanción se establecerá directamente en el acto de su imposición. Tratándose de la publicación, esta variará entre cinco días y tres meses, a criterio de quien impone la sanción. Las multas se impondrán señalando un plazo razonable para su pago. Las sanciones se podrán imponer en forma sucesiva mientras persista el incumplimiento respectivo o por incurrir en nuevas faltas.
El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aún acudiendo a la autoridad pública y/o de policía competente si fuere el caso.
B) IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS. El propietario del bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los días citados en la comunicación de la respectiva sanción. La imposición de sanciones no releva al infractor del cumplimiento de las normas de propiedad horizontal ni de la indemnización de los perjuicios que con la infracción se cause a los bienes o a la copropiedad, a los copropietarios o a terceros.
PARÁGRAFO. MULTA AUTOMÁTICA se harán acreedores de una multa de una (1) cuota mensual de administración, todos los copropietarios que no asistan a la Asamblea General Ordinaria o Extraordinaria o que no deleguen por escrito su participación con derecho a voz y voto en otro miembro de la Asamblea o alguien cercano al propietario. El arrendatario tiene la obligación de informar al propietario sobre la realización de estas asambleas, la multa se impondrá directamente al incumplido. Se tomará reporte de asistencia tanto al inicio como al final de la Asamblea. En el evento en que el copropietario se registre al inicio pero se retire previo a la terminación, el sistema lo registrará al final como “ausente” y se entenderá que no asistió, por lo que salvo causal justificada, cada copropietario deberá registrarse tanto al inicio como al final de la Asamblea.
Las reuniones en la unidades privadas o zonas comunes que incurran en desproporciones con equipos de sonidos a alto volumen, gritos o cantos de personas, alabanzas, consumo de licor, etc., se les harán hasta dos llamados de atención por parte del Administrador y/o empresa de vigilancia en el mismo día que se presente y si no hace caso, además de la multa, se bajarán los breakers y luces respectivas.
Artículo 13. EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO OBLIGACIONES NO PECUNIARIAS:
El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policía competente si fuera el caso.
Artículo 14. NOTIFICACIÓN, COBRO Y DESTINO DE LAS MULTAS:
La notificación de las multas estará a cargo del Administrador del Centro Comercial. Las multas deberán ser canceladas durante el transcurso del mes siguiente de la notificación. De no ser así se incluirá al mes subsiguiente en las expensas ordinarias. El incumplimiento en el pago de una o mas multas ocasionará el mismo procedimiento de cobro que ocasiona el incumplimiento del pago de las expensas comunes. Los valores recaudados por conceptos de multas serán destinados a las reparaciones locativas y gastos de funcionamiento del edificio.
Artículo 15. INTERPRETACIÓN:
En el evento en que no haya sido contemplada la sanción para un caso en particular que afecte la sana y pacifica convivencia de los propietarios, tenedores y/o usuarios, esta se aplicara de conformidad con la Ley 675 de 2001, el Código General del Proceso, el Código Penal, el Código Nacional de Policía y Convivencia y demás normas afines y concordantes.
Artículo 16. VIGENCIA.
El presente manual de convivencia rige a partir de su publicación y deroga todas las disposiciones que le sean contrarias.
CONSTANCIA
El suscrito secretario del Consejo de Administración del Centro Comercial San Andresito del Sur P.H., se permite certificar que al presente Manual de Convivencia, se le dieron los debates pertinentes siendo aprobado por unanimidad, por el Comité designado por la Asamblea y por el Consejo de Administración, conforme aprobación de la Asamblea General de Copropietarios, lo cual significa que el presente Manual de Convivencia será ley para las partes.
SECRETARIO